Cédulas hipotecarias digitales

El problema que dice venir a resolver

Quien firma el proyecto parte de que las cédulas hipotecarias, títulos de deuda respaldados por una propiedad que circulan de mano en mano por endoso, siguen usándose en el país, pero que su regulación en el Código Civil fue pensada para títulos emitidos únicamente en papel y no calza con la digitalización de documentos ni con la conexión entre los sistemas de las instituciones.

Cita datos del Registro Inmobiliario según los cuales, entre enero de 2020 y agosto de 2025, el código registral de cédulas hipotecarias se aplicó en 2413 fincas inscritas y el de cancelación en 1218 casos, lo que a su juicio muestra que la figura mantiene vigencia práctica.

Sostiene que el papel expone los títulos a pérdida, deterioro, falsificación y destrucción, encarece la custodia y los trámites de reposición, circulación y ejecución, y dificulta seguir el rastro de quién ha tenido el título. Afirma que digitalizarlos bajaría costos y tiempos y reforzaría la seguridad jurídica.

Qué dice el texto

• La emisión: Toda hipoteca de cédulas se sigue constituyendo por escritura pública e inscripción en el Registro Inmobiliario; una vez inscrita, el título se genera electrónicamente en una plataforma administrada por ese mismo Registro.
• Quién es el dueño del título: Es legítimo tenedor quien aparezca como tal en la plataforma y se le presume propietario salvo prueba en contrario, con los mismos derechos que tiene el tenedor de una cédula en papel.
• La firma digital: La ley solo aplica si las partes se identifican con certificado de firma digital avanzada, y el emisor debe firmar digitalmente la cédula.
• El traspaso: La cédula se cede por endoso electrónico con firma digital y la cesión vale desde que queda registrada en el sistema. Cada obligación se representa con una sola cédula, indivisible, que circula entera.
• El cobro judicial: Para ejecutar, el acreedor presenta una certificación electrónica con el historial de endosos, que sirve como título ejecutivo. Se tienen por renunciados los trámites del juicio ejecutivo y el remate parte del valor de la primera cédula.
• La cancelación: Se cancela por escritura pública en la que comparezca el tenedor legítimo, por orden judicial, por protocolización notarial en caso de ejecución hipotecaria o al extinguirse la deuda; se anota en el sistema, sin documento físico.
• Los plazos: El Registro Nacional tiene doce meses para poner a funcionar el sistema y el Ministerio de Justicia y Paz seis para el reglamento; durante ese lapso se pueden seguir emitiendo cédulas en papel y luego las nuevas serán solo electrónicas.